전세 대출 DSR 계산방법

 

 

 

물가 상승은 물론 경기 침체까지 이어진 상황 속에서 '내 집 마련의 꿈'으로 전세 대출에 대해 한 걸음씩 관심을 가지는 것은 당연한 일입니다. 지금 당장 집을 매매하거나 전세를 사는 것은 아니지만, 현시점에서 내 기준으로 DSR을 적용하면 어떻게 되는지 확인해 보는 것은 필수입니다.

 

 

 

전세 대출 DSR 계산 방법

 

 

DSR에 대한 Step_1

 

DSR(총부채 원리금 상환비율)?

DSR이란 Dept Service Ratio라는 뜻으로 총부채 원리금(원금+이자) 상환에 대한 비율을 말하며 나의 1년 수익에서 1년간 대출을 갚는데 들어가는 비율이라고 생각하시면 됩니다. 조금 어려우신가요? 조금 더 쉽게 풀어서 말씀드릴게요

 

DSR은 빚을 갚기 위해서 나의 연간 소득이 얼마나 되는지 계산하는 지표입니다.

예를 들어 은행에 대출을 위한 목적으로 방문 시, "OOO고객님 빚 원금+이자 갚을 돈 있으세요?"라고 확인한 뒤 DSR을 기준으로 확인하고 대출을 해주는 것입니다.

 

구체적인 예로 보여드리면,

내 연봉이 4,000만 원이고, 1년간 대출 상환에 필요한 자금이 1,000만 원이라고 가정하면

DSR = (빚 1,000만 원 / 연봉 4,000만 원) X 100 = 25%입니다.

 

연봉 4,000만 원에 대출 상환에 필요한 자금이 2,000만 원이라면?

DSR = (빚 2,000만 원 / 연봉 4,000만 원) X 100 = 50%입니다.

 

여기서 DSR은 대출만 포함하는 것이 아닙니다. 카드론, 자동차 할부 등 모든 부채가 포함됩니다.

즉, 은행 대출 500만 원, 카드론 500만 원이라면 총 빚 상환 금액을 1,000만 원을 연봉에 비례하여 계산하는 것입니다.

 

DSR을 사용하는 이유?

가계부채의 부담이 국민들에게 경제적인 어려움으로 발생될 수 있기 때문에, 대출신청인이 대출금에 대하여 원금+이자를 갚을 능력이 있는지 확인하기 위해 시행됐습니다.

 

DSR 적용대상?
내가 현재 받은 모든 대출금이 대상이 됩니다. 구체적으로는 주택담보대출 원리금, 신용대출 원리금, 마이너스통장 원리금 등이 있습니다.

 

DSR에 대한 스텝_2

 

DSR과 DTI 차이점 핵심

대출을 규제하는 비율 중 DSR처럼 DTI란 개념이 있습니다. 여기서 DTI란 DSR과 비슷하지만 총부채상환비율을 말합니다.

 

DSR은 주택담보대출 + 다른 대출의 원금 및 이자상환을 더한 금액의 상환금액을 1년의 연봉으로 나눈 비율,

DTI는 주택담보대출 + 다른 대출의 이자 상환액을 더한 금액을 1년의 연봉으로 나눈 비율입니다.

 

즉, 2가지의 용어는 똑같은 연봉에 대한 대출, 빚의 상환비율을 말하는 용어이지만, DSR은 원금 상환 포함 DTI는 주택담보대출 주택담보대출 외에는 원금상환액은 제외하고 이자상환액의 상환비율만 말합니다. 같은 대출금액이라 할지라도 DSR > DTI로 DSR 비율이 절대적으로 크다고 볼 수 있습니다.

 

★ 전세자금 대출도 DSR적용 대상인가요? ☆

전세자금 대출의 경우, DSR이 적용되지 않습니다. 다만, 이자에 대해서만 DSR이 적용됩니다.

 

 

 

DSR 3단계 규제 강화(2022年 07月)

올해 7월부터 정부에서 DSR 3단계 규정을 발표했습니다.

2022년 1월 1일부터 총대출액이 2억이 넘는 자는 DSR 비율이 40%가 넘지 못하게 규제하고 있습니다, 하지만 7월 1일부터는 총대출액이 1억이 넘으면 DSR 비율이 40%로 규제를 강화했다고 볼 수 있습니다.

 

쉽게 말해, 대출총액이 2억이 넘을 때에는 상환금액과 이자의 합계 비율이 내 연봉의 40%를 넘지 못하는 규제였다면 현재는 대출이 1억만 넘어도 총부채비율이 내 연봉의 40$를 넘지 못하게 규제하고 있다는 것입니다.

 

그렇다면, 여기서 DSR 규제 강화의 이유는?

개개인의 가계부채를 낮추고, 그 부채가 늘어나는 것을 막기 위함입니다. 즉, 우리나라의 GDP 대비 가계부채비율이 높기 때문에 가계들이 대출을 제때 갚지 못할 위험성을 낮춰 금융과 경제에 있어서 안정화의 목적이 있다고 할 수 있습니다.

 

DSR 3단계 규제 강화 핵심

정부의 DSR 강화로 대출은 더욱 어려워져 버렸고, 부동산 매수는 꿈도 못 꾸게 되었습니다.

기존 2억 원 40% DSR 규제에서 1억 원 40% DSR규제로 강화되면서 기존 대출자 중, 약 20% 이상이 DSR 영향권으로 대출이 불가능해질 수 있습니다. 즉, 대출은 많고 소득이 낮아지면 대출 자체를 포기해야 할 수도 있다는 뜻입니다.

 

DSR에 대한 스텝_3

부동산은 자산 중 비율이 매우 높은 금액이며 규모 또한 크기 때문에 부동산 구매에 있어서 대출은 필수적이라 할 수 있습니다. 하지만 이제 대출에 대한 규제가 강화됨으로써 현금이 적다면 부동산 매수가 현실적으로 어려워졌다고 볼 수 있습니다. 현금이 많은 사람들은 부동산 매수가 더 쉽게 되었다는 뜻이기도 합니다.

 

정리

현재 부동산 집값이 안정화 단계라고 말할 정도가 되었습니다. 하락세 자체를 꼽는 것이 아님을 미리 말씀드립니다. 가장 문제였던 것은 말도 안 되게 치솟는 코인 시장처럼 부동산 가격이 급상승이 문제였다고 할 수 있습니다. 기존의 극적인 상승곡선이 잠시 주춤해졌다고 봐도 무방하다는 생각입니다. 1년에 3억씩 상승해서 10억짜리 집이 3년 뒤에 20억 가까이 되는 것이 이제는 15억 정도 된다고 부동산 시장이 하락장이라고 말하는 것은 말이 안 되겠죠? 부동산 상승비율이 정상화되는 그날까지 열심히 현금을 모으는 것이 이제 목표인 1人입니다. 다 함께 파이팅 합시다!